بکارگیری ابزارهای نوین مالی در جهت توسعه ساخت و ساز/بانک مسکن متولی اصلی تامین مالی بخش مسکن

فرهنگ اقتصاد _ به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا و به نقل از خبرگزاری فارس، بازار مسکن ایران سال‌هاست میان رکود، تورم و کمبود منابع مالی دست و پا می‌زند؛ بازاری که نه مصرف‌کننده توان خرید و نه سازنده توان ادامه ساخت دارد. در این میان، بانک مسکن به عنوان متولی اصلی تامین مالی بخش مسکن، حالا بیش از هر زمان دیگری در کانون توجه قرار گرفته است. بخش مسکن و ساختمان همواره یکی از پیشران‌های اصلی رشد اقتصادی در ایران بوده است.

این بخش به دلیل ارتباط گسترده با ده‌ها صنعت بالادستی و پایین‌دستی، نقشی کلیدی در ایجاد اشتغال، گردش نقدینگی و تحریک تقاضای موثر دارد. با این حال، در سال‌های اخیر، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، رشد سرسام‌آور قیمت زمین و مصالح و از سویی محدودیت منابع بانکی، بازار مسکن را وارد یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکودی خود کرده است.

در چنین شرایطی، تامین مالی پروژه‌های ساختمانی به گلوگاه اصلی این بخش تبدیل شده و بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی این حوزه، بیش از گذشته زیر ذره‌بین قرار گرفته است. تجربه نشان می‌دهد اتکای صرف به تسهیلات سنتی بانکی، دیگر پاسخگوی نیاز مالی عظیم بخش مسکن نیست. به همین دلیل، ابزارهای نوین تامین مالی از حدود یک دهه پیش وارد ادبیات سیاست‌گذاری مسکن ایران شدند؛ ابزارهایی که امروز به عنوان آخرین امید برای نجات ساخت‌وساز مطرح هستند.*آغاز مسیر ابزارهای نوین؛ تجربه‌ای که یک دهه پیش کلید خورد

حدود ۹ سال پیش، بانک مسکن و گروه مالی این بانک برای نخستین بار مسیری تازه در تامین مالی مسکن گشودند. مصطفی ازگلی مدیرعامل وقت گروه مالی بانک مسکن، از راه‌اندازی سه ابزار نوین مالی شامل صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق رهنی و قرارداد مدیریت دارایی‌ها خبر داد؛ ابزارهایی که قرار بود بار تامین مالی را از روی دوش منابع محدود بانکی بردارند.نخستین تجربه مهم در این حوزه، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان «نسیم» بود که در شهریور ۱۳۹۳ با مجوز سازمان بورس و اوراق بهادار برای تامین مالی پروژه برج نسیم در غرب تهران آغاز به کار کرد.

فلسفه این صندوق‌ها ساده اما بسیار هوشمندانه بود: تجمیع پس‌اندازهای خرد مردم، سرمایه‌گذاری در یک پروژه مشخص ساختمانی و تقسیم سود حاصل از فروش واحدها میان سرمایه‌گذاران.ازگلی در آن زمان اعلام کرد که سود سالانه صندوق نسیم بین ۲۱ تا ۲۲ درصد خواهد بود؛ رقمی که در مقایسه با سود بانکی جذاب به نظر می‌رسید. مزیت بزرگ این صندوق‌ها، حفظ قدرت خرید سرمایه‌گذاران در برابر تورم زمین و مسکن، نقدشوندگی واحدهای سرمایه‌گذاری، شفافیت مالی و نظارت دقیق بر پیشرفت پروژه‌ها عنوان شد.هدف‌گذاری اصلی، هدایت نقدینگی سرگردان جامعه به سمت تولید واقعی مسکن بود؛ مسیری که می‌توانست هم ساخت‌وساز را تقویت کند، هم وابستگی مسکن به منابع بانکی را کاهش دهد.

اوراق رهنی؛ راهکار عبور بانک‌ها از تله کمبود منابع

ابزار مهم دیگری که در همان دوره معرفی شد، اوراق رهنی مسکن بود؛ اوراقی با پشتوانه وام‌های رهنی که به بانک‌ها اجازه می‌داد تسهیلات پرداخت‌شده خود را به اوراق مالی تبدیل کرده و دوباره به منابع نقد دست پیدا کنند. اوراق رهنی با نرخ سود ۱۸.۵ درصد و سررسید دو ساله، به‌عنوان راهکاری برای حل مشکل بزرگ عدم تطابق سررسید دارایی‌ها و بدهی‌های بانک‌ها مطرح شد.واقعیت این است که تسهیلات مسکن ماهیتی بلندمدت دارند، اما سپرده‌های بانکی عمدتاً کوتاه‌مدت هستند. این شکاف، ریسک نقدینگی سنگینی برای بانک‌ها ایجاد می‌کند. اوراق رهنی قرار بود این گره ساختاری را باز کند و امکان تداوم پرداخت وام‌های جدید را فراهم کند.در کنار این ابزار، قرارداد مدیریت دارایی‌ها نیز برای نخستین‌بار در پروژه شهر جدید پردیس به کار گرفته شد. در این مدل، تامین مالی پروژه‌های زیربنایی بر اساس ارزش افزوده آتی دارایی‌ها انجام می‌شود؛ یعنی منابع مالی از دل آینده همان پروژه استخراج می‌شود، نه از بودجه دولت یا منابع بانکی.

رکود سنگین مسکن و بازگشت دوباره مطالبه ابزارهای نوین

با وجود این تجربیات، مسیر ابزارهای نوین تامین مالی مسکن هیچگاه به‌صورت پایدار ادامه پیدا نکرد. فشار دولت‌ها بر بانک مسکن برای تامین مالی پروژه‌های دولتی، به‌ویژه از اواخر دهه ۹۰، عملاً فرصت توسعه واقعی این ابزارها را از بین برد.نتیجه این سیاست‌ها، سقوط سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به زیر ۱۰ درصد بود؛ در حالی‌ که در دهه ۸۰ این سهم بالای ۲۰ درصد قرار داشت. از سال ۱۳۹۷ به بعد، رشد سهمگین قیمت مسکن، دست مصرف‌کنندگان واقعی را کاملاً از بازار کوتاه کرد و رکود معاملات به مرحله خطرناک رسید.

این رکود، نه‌تنها بازار خرید و فروش، بلکه جریان مولد ساخت‌وساز را نیز با تهدید جدی مواجه کرد. بسیاری از پروژه‌ها نیمه‌تمام ماندند و انبوه‌سازان با بحران نقدینگی دست‌وپنجه نرم کردند.در این فضا، دوباره توجه‌ها به سمت ابزارهای نوین تامین مالی بازگشت. وزیر اقتصاد اخیراً در مجمع عمومی بانک مسکن صراحتاً اعلام کرد که روش‌های سنتی تامین مالی دیگر پاسخگو نیستند و مدیران بانک‌ها باید به سمت ابزارهای جدید مانند توکنایز کردن دارایی‌ها، انتشار متنوع‌تر اوراق رهنی و ابزارهای سرمایه‌گذاری خرد در ساختمان حرکت کنند.

نهضت ملی مسکن و آزمون بزرگ بانک مسکن در تامین مالی

طرح نهضت ملی مسکن به‌عنوان بزرگ‌ترین پروژه عمرانی دولت در حوزه مسکن، با چالش مالی جدی روبه‌رو است. سرپرست بانک مسکن نیز به صراحت اعلام کرده که تداوم این طرح بدون بهره‌گیری از شیوه‌های نوین تامین مالی ممکن نیست. بانک مسکن اکنون علاوه بر تامین مالی، بر تحول دیجیتال، بانکداری الکترونیک و خدمات کارمزد محور نیز تمرکز کرده است. تجهیز به Core Banking (هسته مرکزی عملیات بانکی)، توسعه ابزارهای ارزیابی عملکرد و استفاده از ظرفیت نیروی انسانی متخصص، بخشی از الزامات این تحول عنوان شده است.اگر بانک مسکن بتواند از طریق ابزارهایی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری واقعی، اوراق رهنی گسترده، مدل مدیریت دارایی و حتی ابزارهای مبتنی بر فناوری مانند توکنایز کردن دارایی‌های ملکی منابع جدید جذب کند، آنگاه حجم سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز می‌تواند به‌صورت معناداری افزایش یابد.

برآوردهای کارشناسی نشان می‌دهد که هر ۱۰۰ هزار میلیارد تومان تزریق سرمایه جدید به بخش مسکن، می‌تواند به ایجاد صدها هزار فرصت شغلی مستقیم و غیرمستقیم منجر شود و سهم این بخش را از رشد اقتصادی به‌طور چشمگیری بالا ببرد.

بانک مسکن باید به بازیگر واقعی بازار تامین مالی تبدیل شود

تجربه یک دهه گذشته نشان داده است که ابزارهای نوین تامین مالی مسکن، ظرفیت بالایی برای نجات بازار از رکود دارند؛ اما این ظرفیت زمانی بالفعل می‌شود که بانک مسکن از نقش صرفاً مجری پروژه‌های دولتی فاصله بگیرد و به بازیگر واقعی بازار تامین مالی تبدیل شود.بازار مسکن امروز بیش از هر چیز، به پول‌های خرد مردم، ابزارهای شفاف سرمایه‌گذاری و سازوکارهای نوآورانه مالی نیاز دارد. اگر این حلقه‌ها به‌درستی در کنار هم قرار گیرند، نه‌تنها ساخت‌وساز احیا می‌شود، بلکه مسیر خانه‌دار شدن برای میلیون‌ها خانوار ایرانی نیز هموارتر خواهد شد. بانک مسکن اکنون بر سر یک دو راهی تاریخی قرار دارد: ادامه مسیر سنتی و فرسایشی یا حرکت جسورانه به سمت ابزارهای نوین مالی؛ مسیری که می‌تواند آینده بازار مسکن ایران را برای سال‌ها تغییر دهد.